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如何购买法拍屋?

作家相片: DERUN.COM 陈律师纽约律师事务所DERUN.COM 陈律师纽约律师事务所

如何购买法拍屋?法拍屋购买的最重要的程序是清除产权。 法拍的法律程序只会清除诉讼中间的法拍银行,不会将所有债务清偿。 那么,这个房屋有可能还有其他债主的抵押, 比如前屋主给屋顶维修的承包商签署了一份留置权(mechanic's lien),或者还有未支付的物业管理费(HOA lien)。这些债务可能会附着在房产的产权上,成为购买后的潜在负担。因此,在购买法拍屋时,清除产权是一个关键步骤。以下是一些关键程序和建议:

1. 进行产权调查(Title Search)

产权调查是为了查清楚房产是否有未清偿的抵押、留置权、税务问题或其他可能影响产权的负担。

  • 你可以聘请产权公司(Title Company)来完成这项工作,他们会提供一份产权报告,详细列出所有相关的法律问题。

  • 在美国,一些州要求必须通过产权公司来完成房地产交易,因此产权调查是必不可少的。

2. 购买产权保险(Title Insurance)

产权保险为购买者提供保障,防止因未知的产权问题而导致的损失。

  • 如果在购买后发现产权存在隐藏的负担(如伪造的文件或未被发现的债务),保险可以为你提供赔偿。

  • 这是确保法拍屋交易安全的一种常见做法。

3. 了解优先级别的债权

法拍程序会清除一些债权,但并非所有债权都被清除。例如:

  • 第一抵押权(First Mortgage) 通常会被法拍清除,但其他次级债权(如第二抵押权)可能仍然存在。

  • 税务留置权(Tax Lien) 通常不会被清除,因此需要特别关注地方政府是否有未支付的房产税。

4. 聘请专业律师

在购买法拍屋时,建议聘请一名熟悉法拍程序的房地产律师。他们可以:

  • 帮助你解读产权报告。

  • 确保交易符合法律规定。

  • 提供针对性建议,避免潜在的风险。

5. 核查房产状态

虽然产权清除是核心,但房屋的实际状态也不容忽视:

  • 法拍屋通常以“现状出售”(as-is)的形式出售,卖方不会进行任何维修。

  • 购买前尽量安排房屋检查,评估可能的修缮成本,确保购房预算充足。

6. 参与法拍竞拍或私下交易

法拍屋的购买方式主要包括:

  • 公开拍卖(Public Auction)

    通常需要现金支付或快速完成交易,适合有经验的投资者。

  • 银行收回房产后转售(REO, Real Estate Owned)

    通过房地产经纪人购买银行拥有的法拍屋,程序相对安全且规范。

总结

购买法拍屋有机会获得价格优势,但也伴随着较大的法律和财务风险。提前了解相关法律,清除产权,确保交易合法且无后顾之忧,是成功购买法拍屋的关键。

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